Kentsel dönüşüme ilişkin düzenlemelerin yer aldığı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Bazı Kanunlar ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi”nin birinci bölümünde yer alan 11 konu kabul edildi.
Teklifle, 6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli olarak meydana gelen depremler nedeniyle genel hayatı etkileyen afet bölgesi olarak değerlendirilen yerlerde, hasar tespit raporlarına dayanılarak tespit edilen depremlerin, hak sahipliğine ilişkin süreçler hariç, bunların bu depremlerin yol açtığı hasarlar ve sonrasında meydana gelen depremlerle ilgili olduğudur. İdari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor. Düzenlemenin amacı yargı süreçlerinin hızlandırılmasıdır.
Buna göre 10 gün içerisinde ilk inceleme yapılacak ve dilekçe ve ekleri tebliğde yayımlanacak. Savunma verme süresi dilekçenin tebliğinden itibaren 15 gün; Bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilir. Savunma verildiğinde veya savunmanın sunulma süresi sona erdiğinde belge tamamlanmış sayılacaktır.
Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin kararlara itiraz edilemez.
Keşif ve bilirkişi incelemesinin gerekli olduğu durumlarda, belgenin tamamlandığı tarihten itibaren 15 gün içerisinde keşif yapılacaktır. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunmasının gerekli olduğu hallerde ilk incelemenin ardından keşif ve bilirkişi incelemesi de yapılabilir. Bilirkişi raporları 15 gün içerisinde mahkemeye teslim edilecek. Raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına itiraz edilebilir.
Duruşmanın yapılması tarafların talebine ve mahkemenin kararına bağlı olacaktır. Duruşma daveti, duruşma tarihinden en az 15 gün önce taraflara gönderilecektir.
Bu davalar, belgelerin tamamlanmasından veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi veya duruşmanın gerekli olduğu durumlarda bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanacaktır.
Nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilecek. İtiraz dilekçeleri 10 gün içinde incelenerek yayımlanacak. İtiraz dilekçelerine cevap verme süresi 15 gün olacaktır.
İtiraz talebi en geç 2 ay içinde karara bağlanacak.
Bu unsur kapsamındaki tam yetki davaları ile iptal davaları bir arada görülemez. Bu unsurun yürürlüğe girdiği tarihten önce birlikte açılmış olan iptal ve tam yetki davaları ayrılacak ve mevcut aşamadan itibaren bu davaların görülmesine devam edilecektir.
Bu unsur, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılan davalara da bulunduğu aşamadan başlamak üzere uygulanacaktır.
Buna göre savunma verme, bilirkişi raporuna itiraz etme, temyize başvurma ve temyiz dilekçesine cevap verme süreleri değişmeyecek.
Rezerv yapı alanları yeniden tanımlanıyor
Teklifle birlikte, kredi sözleşmesindeki hedefe bağlı kalınarak Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne dış finansman olanakları sağlanmasına yönelik düzenlemeler de yapılıyor. Kamu Maliyesi ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’da “dış borç tahsisi” tanımına “Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne” ibaresi eklendi.
Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü özel bütçeli idare olarak örgütlenmektedir. Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na tahsisine devam edilmesi için düzenlemeler yapılıyor.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer alan “rezerv yapı alanı” tanımı değiştiriliyor. Rezerv yapı alanı açıklamasında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi metinden çıkarıldı. Bu düzenlemeye dayanarak uygulamada açılan davalarda herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için yerleşim alanları dışında olması gerektiği yönünde bir değerlendirme yapılarak karar verildiği belirtildi. konut alanlarında yer alan parsellerin rezerv yapı alanı olarak belirlenmesine olanak sağlanması amaçlandı.
Riskli binaların tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından kullanılmasını sağlayacak değişiklikler yapılıyor.
Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya idare tarafından resen yapılabilmektedir. Uygulamada bazı malik veya kiracıların riskli binaları tespit etmesinin engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına izin verilmediği görüldüğünden, kapalı kapılar veya yeterli kolluk kuvvetinin bulunduğu alanlar açılarak riskli binaların tespitinin mümkün olacağı, gerekiyorsa mülki idare amirinin vereceği yazılı izin esas alınarak yapılabilir.
Riskli bina tespitine ilişkin bilgilerin yer aldığı rapor riskli binaya asılacak, e-Devlet Kapısı üzerinden maliklere bilgi verilecek ve 15 gün içerisinde ilgili muhtarlıkta ilan edilecek. Tespit bilgilerinin yer aldığı tutanak, muhtarlıkta yapılacak ilanın son gününde hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin, sahibi oldukları taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edebilmeleri için; Bu taşınmazların inşaatı için kullanılan arsanın yüzde 30’unun mülkiyetine muvafakatname verilmesi gerekecek veya aynı tedbir bedelinin özel hesaba gelir kaydedilmesi için Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne verilmesi gerekecek. dönüşüm projelerinden biri.
Kolluk kuvvetleri tarafından tahliye
Alanlarda uygulama döneminde imar ve imar haklarının kısıtlanması ve bölgedeki binalara verilen elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin durdurulması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından kullanılacak.
İstanbul’da dönüşümü hızlandırmak amacıyla başlatılan “Yarısı Bizden” kampanyasının hayata geçirilmesi amacıyla yararlanıcılara üretim amaçlı maddi yardım yapılmasına ilişkin kanunda düzenleme yapılıyor.
Riskli binaların yıkımıyla ilgili olarak Bakanlığa verilen görev ve yetkiler bundan sonra Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından kullanılacak.
Riskli binaların yıkılması için mülk sahiplerine tek seferde 90 günü aşmayacak bir süre verilecek.
Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; Tahliye, yerel yönetim amirinin vereceği yazılı izin doğrultusunda yeterli kolluk kuvvetleri tarafından gerçekleştirilecektir.
Cumhurbaşkanlığı veya yönetim tarafından yaptırılan veya yaptırılan riskli binaların tespiti, tahliyesi ve yıkımına ilişkin masraflar, sahiplerinden payları oranında tahsil edilecek.
Kanun kapsamındaki binaların tahliye ve yıkımına ilişkin ayni ve şahsi hak sahiplerine bildirim, tahliye ve yıkım tutanağının binaya asılması, e-Devlet Kapısı üzerinden maliklere bildirilmesi ve duyurulması suretiyle yapılacak. 15 gün süreyle ilgili muhtarlıkta. Tahliye ve yıkım işlemleri, muhtarlık tarafından yapılan duyurunun son gününde bireysel hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.
Kararlar basit çoğunlukla alınacak
Kentsel dönüşümlerde inşaat ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, maliklerin payları oranında salt çoğunluğunun alacağı karara bağlı olarak gerçekleştirilebilmektedir.
Kararı salt çoğunlukla alan maliklerin aldığı kararı ve sözleşme şartlarını içeren teklif, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilan edilmek suretiyle tebliğ edilecektir. 15 gün süreyle ilgili muhtarlığa gönderilir.
Satış bedelinin eksik hesaplanması nedeniyle satış işleminin iptal edilmesi halinde, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak fiyat arasındaki fark, payı satın alan malik tarafından, payı kalan eski sahibine ödenecektir. satıldı.
Yoksul veya dar gelirli sayılanlara verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borç alması gerekiyorsa ancak hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücü yoksa bağımsız bölümün tescili mümkündür. Paylı mülkiyet esasına göre, hak sahibi ve Başkanlık adına tapu sicilindeki hak sahibinin ismine karşılık gelen birim. Yararlanıcının üzerinde ikamet edebileceği kayıtlı başka bir konut gayrimenkulünün bulunmaması halinde, bu bağımsız bölümlerde oturma hakkı hak sahibine, evli ise eşine o tarihte verilecektir. sürecin.
Arsa haline gelen taşınmazlara katılımın ortadan kaldırılması için dava açılabilir.
Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilgili kurum ve kuruluşları ile bunların bağlı kuruluşlarına, belediyeler ve şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, başta bina sahipleri ve bunların yasal veya sözleşmesel varislerine gerçeğe uygun değeri üzerinden ; Bu amaçla küçük sanayi sitesi kurmak üzere kurulan kooperatif ve belediyelere, cari fiyatının yüzde 50’sinden az olmamak üzere Cumhurbaşkanlığınca belirlenecek fiyatla doğrudan satılabileceği gibi, doğrudan kiraya da verilebilir. Cumhurbaşkanlığınca belirlenecek fiyat.
Bu taşınmazların kısmen veya tamamen, alan veya parselin sahibi olanlar dışında üçüncü kişilere satılması halinde, müdürlük veya Hazine Müsteşarlığı fark etmeksizin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün önalım hakkı kullanılacaktır. Kanun kapsamına giren taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ve bu taşınmazlarda paylı veya bağımsız mülkiyetin bulunup bulunmadığı.
Kanun kapsamındaki alan ve parseller için onaylanan imar ve parselasyon planları 15 gün içerisinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nde ilan edilecek. Bu planlara itirazlar ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılacak ve itirazlar bakanlık tarafından 5 gün içinde değerlendirilecek. İtirazların reddedilmesi durumunda planlar, ayrı bir onay sürecine gerek kalmaksızın, ret kararı tarihinde kesinleşecektir.
Cumhurbaşkanlığı tarafından lisans verilen kuruluşlar, yönetmelik kapsamındaki başvurularda, bu başvurulara ilişkin kararların alınmasında ve başvuruların yürütülmesinde faaliyet gösterebilecek.
Yönetmelik kapsamındaki yapıların yıkılması sonucu arsa haline gelen taşınmazlara katılımın ortadan kaldırılması için Türk Medeni Kanunu kararları uyarınca dava açılabilecek. Ancak pay sahipliğinin ortadan kaldırılması için dava açılmış olması, bu Yönetmelik kapsamında pay sahiplerinin payları oranında salt çoğunluk ile karar alınmasına ve sürecin buna göre yürütülmesine engel teşkil etmeyecektir. karar.
Teklifte ayrıca Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yönetim ekiplerinin mali ve özlük hakları da düzenleniyor.
Teklife göre riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nün talep etmesi halinde, yerel yönetim amirinin yazılı iznine istinaden yeterli kolluk kuvvetleri tarafından re’sen yapılabilecek.
Binaların verilen süre içerisinde boşaltılmaması halinde, tahliye ve yıkım iş ve işlemleri, yerel idarenin yazılı iznine istinaden yeterli kolluk kuvveti ile Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından yapılabilir.
Hak sahibine ait mevcut taşınmazın değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyeri bedeli dikkate alınarak veya Cumhurbaşkanlığı karar vermesi halinde kat karşılığı hak sahipliği çalışmaları yapılacak. oran, gelir paylaşımı ve benzeri yöntemler.
Hak sahibinin borç alması gerekiyorsa, borç tutarına göre hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borç tutarının tamamı ödenene kadar tapu devredilemeyecek.
